Владение французским жилым имуществом: важные аспекты

Многие состоятельные люди и семьи, проживающие в Монако и за границей, владеют жилой недвижимостью — домами и квартирами — на территории Франции.

Принимая во внимание низкие налоговые ставки в некоторых странах, они не придают особого значения налоговым вопросам. К сожалению, налогообложение во Франции не является настолько благоприятным, а отсутствие правильной структуры владения недвижимостью может оказаться очень невыгодным с налоговой точки зрения, в особенности это касается ценного имущества.
Для того чтобы снизить финансовые затраты, нужно учесть налоговые вопросы на самой ранней стадии процесса приобретения имущества – еще до заключения сделки. Далее, в зависимости от структуры владения, принимают во внимание разные виды налогов. Например, необходимость платить корпоративный налог в случае использования компании, налоговые особенности, связанные с использованием трастов.

В данной статье, мы рассмотрим главные вопросы, с которыми сталкиваются владельцы недвижимого имущества, расположенного во Франции.

1) Имущество, которым владеют с помощью французской или монакской компании по управлению недвижимостью («SCI»)

Для проведения налогового планирования французской недвижимостью владеют посредством французской или монакской компании по управлению недвижимостью («SCI»). Это тип компаний, который чаще всего используется для владения жилой недвижимостью.
В частности, использование монакской SCI позволит избежать французского налога на наследство, ставка которого может достигать 45% при передаче собственности по прямой наследственной линии, то есть детям. В случае передачи наследства супругу налог не взимается.

По некоторым техническим причинам резидентам бывших стран СНГ стоит владеть своей французской недвижимостью скорее посредством монакских SCI, чем французских SCI. Это позволит минимизировать или полностью избежать французского налога на наследство. На самом деле, при использовании французской SCI приходится задействовать банковский займ – для снижения налогообложения наследства. Данный займ может не понадобиться при использовании монакской SCI.
Налоговые выгоды далеко не единственное преимущество компаний SCI: им свойственна очень простая структура собственности, которая не требует выполнения множества условий, а поэтому не влечет за собой большого количества административных расходов. Компания SCI, которая не предусматривает получения доходов и чьей единственной деятельностью является предоставление недвижимости в бесплатное пользование акционерам, без сомнений, является самой простой и недорогой.

При условии, что в ходе учреждения компании были соблюдены некоторые налоговые формальности, перечень последующих административных обязанностей сокращается (или даже полностью отсутствует). Пропадает необходимость в ежегодном заполнении декларации на подоходный налог и декларации на налог в 3%. Также не приходится назначать дополнительного директора, чтобы управлять компанией SCI (это может бесплатно делать один из акционеров).
На практике самым важным моментом, который должен быть обязательно учтен, является своевременное предоставление годовой финансовой отчетности. Данная документация не требует серьезных денежных инвестиций. В налоговых целях финансовую отчетность необходимо предоставлять каждый год.

В то же время текущие расходы и налоговые последствия могут быть намного значительней, если недвижимостью владеют через оффшорную компанию.

2) Недвижимость, которой владеют через оффшорную компанию

Важным моментом, о котором чаще всего не знают иностранные налоговые резиденты, является то, что владение французским недвижимым имуществом посредством иностранной компании может иметь вполне неприятные налоговые последствия в виде французского корпоративного налога.
Обычно не рекомендуется схема, при которой корпоративный налог будет применяться к жилой недвижимости. На то есть две важные причины.

Во-первых, размер корпоративного налога напрямую связан с так называемой выгодой, полученной от бесплатного использования имущества.
Во-вторых, что еще важнее, доход, полученный компанией после продажи имущества, будет облагаться французским корпоративным налогом. Он существенно отличается от налога на прирост капитала. На самом деле, когда применяются правила корпоративного налога, то обесценивание имущества должно быть включено в расчет налогооблагаемой прибыли. Если учесть правила амортизации, становится понятно: чем дольше компания владеет имуществом, тем выше будет прибыль от продажи, для которой будет применяться налоговая ставка в 33,33%.

Кроме того, использование оффшорной компании (или других видов учреждений) для владения французским жилым имуществом может также подлежать налогообложению в виде 3% от рыночной стоимости недвижимости. Данный платеж обычно не проводится при соблюдении определенных условий, если компания зарегистрирована в стране, с которой французские налоговые власти подписали двухсторонний договор. Выполнение данных формальностей позволит французской налоговой получить важную информацию. Ни в коем случае нельзя пренебрегать этими налоговыми формальностями, ведь в противном случае налог придется платить за три предыдущих года (а иногда и за более длительный период).

Мы сталкиваемся в нашей практике с принужденным взиманием налогов: французские власти требуют выплату вполне серьезных сумм из-за отклонения от вышеупомянутых правил или ошибок, допущенных при заполнении деклараций. Подведем итог: ежегодное заполнение декларации на налог в 3%, отображающий рыночную стоимость недвижимости, не требуется при условии, что все было правильно заполнено в самом начале.

3) Налог на прирост капитала (CGT)

За последние годы очень сильно вырос налог на прирост капитала.
Французский налог на прирост капитала применяется в виде установленной ставки в 19% (для резидентов ЕС) и 33,33% (для нерезидентов ЕС) на прибыль, полученную от продажи французского недвижимого имущества, включая продажу акций иностранной или французской компании, которая владеет французским недвижимым имуществом.
В дополнение к этому налогу используют «социальные отчисления», которые не стоит путать с отчислениями на социальное страхование. Они подлежат уплате в размере 15,5%. Следующая налоговая ставка будет зависеть от места проживания продавца: 34,5% – для резидентов ЕС, 48,83% – для нерезидентов ЕС.
Разница между стоимостью покупки и продажи недвижимости или акций облагается налогом, существуют некоторые льготы, которые зависят от срока владения имуществом. На данный момент налог не применяется, если недвижимость или акции продаются после долгого периода владения – свыше 30 лет. После 22 лет владения налог на прирост капитала не применяется, но «социальные отчисления» подлежат уплате (в данном случае действуют льготы в виде пониженных ставок).

Налог на прирост капитала актуален только в том случае, если имуществом напрямую владеют частные лица или определенные типы учреждений, такие как французские и монакские SCI, при условии, что сама SCI не подпадает под режим корпоративного налога.
Что касается налога на прирост капитала, он регламентируется двухсторонним налоговым договором; 5 сентября 2014 года Франция и Люксембург внесли поправку в этот документ, согласно которому определяется размер налогообложения французской стороной любой прибыли, которую получает компания, учрежденная в Люксембурге, после продажи акций на недвижимость французских и монакских SCI. На сегодняшний день данная схема продажи акций не облагается налогом, но если обе стороны ратифицируют эту поправку к концу 2014-го, то налог будет применяться с 1 января 2015 года. Следовательно, до конца этого года некоторые владельцы акций должны задуматься об их продаже, во избежание лишних финансовых затрат. Продажа данных акций третьему лицу не должна иметь налоговых последствий, но внутреннее реструктурирование (если такое возможно), необходимо проводить очень внимательно. Это позволит избежать конфронтации и разбирательств с французской налоговой, которая может предъявить претензии на основании теории «злоупотребления законом» (общий принцип французского законодательства по борьбе с уклонением от налогов). Впоследствии потребуется уплата налога на прирост капитала, будут наложены серьезные финансовые штрафы.

4) Французский налог на богатство

Французский налог на богатство применяется, если стоимость имущества, расположенного во Франции, превышает €1,300,000 (включая недвижимость и акции французской и иностранной компаний). Акции иностранных компаний, которые владеют французским недвижимым имуществом, с точки зрения налогового права рассматриваются как «имущество, расположенное во Франции». Налоговая ответственность может быть очень высокой. Недвижимость, чья стоимость превышает €10,000,000, может облагаться налоговой ставкой между 1% и 1,5% в год.
Налог на богатство оценивается самостоятельно. Когда стоимость имущества превышает €1,300,000, налогоплательщик должен заполнить декларацию, указав точную цену и уплатив соответствующий налог. Для нерезидентов Евросоюза последний срок отправления декларации – это 1 сентября текущего года.

Как и в случае с французским налогом на наследство, существуют решения, позволяющие избежать или снизить налог на богатство при помощи долгов (в виде займа от третьего лица, а не напрямую через компанию), также можно разделить собственность между акционерами (например, совершеннолетние дети из одной семьи). В некоторых случаях, когда имущество уже куплено, а его цена со временем существенно увеличится, стоит рассмотреть возможность реструктурирования долга или разделения собственности, благодаря этому в будущем уменьшится налогообложение (это касается налога на богатство и налога на наследство).
В отличие от французского налога на наследство, налог на богатство может быть понижен только путем банковского займа или займа от третьего лица. Следовательно, при использовании монакской SCI займ через акционеров компании поможет снизить налог на наследство, а банковский займ будет необходим, чтобы понизить налог на богатство. Налогоплательщики должны будут сами решить, какой вариант является наиболее оптимальным для них, принимая во внимание стоимость кредита.